埋伏需求仍宏大 至少还有２０年好光景企业应捉住机会调剂

　　在日前举办的“中国产业投资论坛”上，针对扑朔迷离的房地产市场，业内人士认为，未来两年房价可能会激烈的震动。但是，中国楼市需求的基础面没有转变，埋伏需求仍然宏大，至少还有２０年没有标题，企业应捉住这个机会进行调剂。

　　需求基础面未变

　　数据中华研究总监胡江认为，当前房地产市场非常不活泼，成交数目急剧减少、价格开端下行，企业和花费者信心严重不足。这是国际金融危机和政府对房地产调控的两种力量复合在一起的成果。

　　胡江认为，目前房地产市场需求的基础方面并没有转变。他将需求分为：基础居住需求、居住改良的需求、投资性需求和社会经济结构深进变更所产生的对生产、对社会服务的非居住性需求。这些需求并没有转变，并且是埋伏的宏大的。

　　以北京市为例，每年的人口都在不断的增加，其中有一部分确定是没有住房的。看一个有趣的统计，北京市２００７年有１１万多对的新人结婚，１万多对的夫妇离婚。新婚成家或离婚都需要屋子。这种需求简略的说，就可以在北京产生几十万套、若干万套的需求。

　　对于购房支付才能，胡江把北京市居民的收进扣掉恩格尔系数那部分，拿剩下的那一笔钱和住宅销售额做了一个比拟，发明不成比例。因此，他认为，对于社会的埋伏需求，有支付的才能是存在的。

　　太平洋投资副总裁廖小龙认为，只有高真个豪宅倒下时，才真正意味着市场低谷的到来。以北京为例，最近一季打折广告重要表现在中低端产品和偏远地区的产品，豪宅没有呈现大的折扣，这阐明市场的刚性需求仍然比拟稳固。

　　调剂期可能要两年

　　对于最近出台的一系列有利于房地产的政策和举动，住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，是利好，有利于购房和市场活泼。但毕竟能起多大的作用，后果是不是很快的浮现，取决于宏观经济面的变更走势和企业在发展战略与应对当前市场的举动和态度。

　　廖小龙表现，到了四季度，全部开发商基础上看通了，小的开发商以一个折扣敏捷卖掉囤货收回资金；高真个开发商正在寻找积极的融资渠道，准备在明年或者后年回到市场抄底。

　　泛华建设集团董事、副总裁罗云兵表现，房地产有必定周期性，这一波周期从１９９９年开端，假如没有国家持续利好的经济形势和奥运会的支撑，在２００７或２００６年就应当有这样一个拐点。所以目前呈现房地产市场的低迷是客观的规律使然，没必要盲目标乐观或悲观。

　　罗云兵认为，可能要到明年下半年会是一个上涨再下跌，到第二年又会迎来第二个房地产的看涨时代。房地产的一线城市的确存在一些泡沫现象，这一泡沫正好借助房地产的调剂期进行调剂，使得房地产企业重新洗牌，这也是一件好事情。

　　廖小龙则认为，从全部行业的周期来看，并不怎么乐观。从房地产行业压缩、减产到复苏需要一到两年的时间。对于基金而言，还是应当张看，等候市场新的一拐点。

　　对于房地产市场的前景，罗云兵认为，从城镇人均居住面积上看，按照这些年的发展规律，达到中等发达国家程度至少需要２０年。因此，房地产至少在２０年内没有标题，这大概要经过两到三个周期。业界应充分熟悉这个规律，利用这个周期，调剂自己、捉住机会。

　　房价或将激烈波动

　　对于房价走势，胡江认为，近期均匀程度不会有太大的变更，但会浮现出这样一种状态：现有楼盘的价格很难降下往，即使呈现烂尾楼开发商也会在那熬着；未来新开发的楼盘可能比拟轻易进行价格的重构。但从长期来看，房价是会上涨的。

　　嘉铭集团副总裁、资深地产专家王达明认为，今后几年房地产的波动是必定的，而且这个波动确定是一个激烈的波动，会超出我们的猜测。今后半年、一 年、两年之内房地产的走势波动性比过往几年的波动性更大，可能暴跌暴涨很长一段时间然后走安稳。这取决于经济的宏观政策，取决于大家心理的判定，也取决于 全部土地的供应。

　　廖小龙认为，短期没有特别看好趋势上的反转机会，从目前全国的价格走势来说，有一个比拟大的时间差别和地区的差别。首先是一线城市、沿海地区，其次是二线、三线城市，即使北京、上海差别也很大。

　　胡江同时猜测，未来建设用地的供应量确定会增加，随着有效供应的增加和土地供应量的增加，确定会影响未来房地产的市场，影响其中的一系列产品，包含价格。

对于房价的降幅，胡江给出了三条底线：市场价格底线、产业价格底线和社会价格底线。市场底线房价是开发企业的生产本钱线，降到此有利于市场博 弈；但假如市场价格降到社会均匀按揭价格程度以下，同时也降到均匀企业项目抵押贷款的价格均匀程度以下，这时按揭者、企业都会跑，这是社会灾害线。