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业内动态 : 国土部酝酿农地入市抑制高房价 浙江率先试点
发布日期:2010-02-05  浏览次数:953 次

据中国之声《新闻纵横》7时45分报道,最快2010年元旦起,浙江将在全省范围内推广农村集体建设用地入市,逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。这项政策,是否将在未来打破目前房地产市场的“地荒”局面,并对居高不下的楼市泡沫产生强烈冲击?

  浙江集体建设用地入市政策实现保障农民利益

  在农村集体建设用地使用制度改革方面,浙江的现行政策是:在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

  随着城乡统一的建设用地市场的逐步建立,政府将对依法取得的农村集体经营性建设用地,通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这就意味着农村集体建设用地使用权与国有建设土地使用权一样,有了转让、出租、抵押等权利,具有了“同地、同价、同权”。“农村集体建设用地平等化”使农民拥有了集体土地的主体地位和土地出让的收益权利,为推进新农村建设提供了一个巨大资金来源,是统筹城乡发展的一个重大制度安排,也是完善我国土地法律体系的一个必要环节。

  浙江农村宅基地入市的流转途径

  浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。发达沿海地区可谓“寸土寸金”,但在农村,农民住房空置率高达30%左右。以浙江嘉兴为例,嘉兴农业用地保有率高达86%,但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重,非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。

  2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心,包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革;率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式,全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换” ,并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”,就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

  具体做法是取消农业户口,把目前的农村宅基地置换为城镇建设用地,在城镇集中建设新社区安置农民,原村庄复垦为耕地,然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例,姚庄镇户均占有1.163亩,置换出3800亩左右的用地空间;龙翔街道通过宅基地置换,土地节约率将达到50%以上,可置换出约3000亩用地空间;七星镇通过农村宅基地置换城镇房产,户均可节约用地0.736亩,可置换出2955亩左右的用地空间,节约率为71%。照此推算,整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。

  嘉兴市委书记陈德荣表示,宅基地置换后腾空出来的土地,有一部分将可用作工业用地和商业用地。换句话说,浙江此番土地“新政”,意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。嘉兴模式最具有价值的地方,就是农村集体所有的非农业用地(目前仅限于宅基地)进入土地市场,并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”的目标。

  分析:此举将在一定程度上缓解高房价

  近来,种种迹象表明,国土资源部土地新政在禁止囤地行为。9月4号,国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》,调查内容包括建设用地供应总量、结构以及来源于储备土地的情况等,调查目标直指开发商囤地问题。

  本月12号,国土资源部又正式出台文件,针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限,要求大城市不能超过20公顷。这一政策有望解决土地有限,供应不足问题,遏制大宗地王。

  有分析人士认为:国土资源部的新一轮土地调控政策,还远不止于此。浙江的试点,很可能是为国土资源部推广农村集体建设用地入市铺路。那么,浙江的 “农地入市”政策对于打压囤地和高房价将起到多大的作用?昨晚,中国人民大学不动产经济研究中心况伟大教授在接受中国之声《新闻纵横》值班编辑采访时说,引入农村集体建设用地就等于在土地市场引入了有效竞争,势必会使土地价格进入合理空间。

  况伟大:因为农地入市自然而然增加了土地的供给,供给增加之后就产生了竞争。一方面是价格下降,另一方面会提高资源配置的效率,能够把土地真正的用到那些需要土地的人手中。所以我认为,如果农地入市的话,对提高土地资源的利用效率、抑制目前高房价是有一定作用的。

  以北京市为例,官方统计,今年10月份,北京新建住房中,四环以内期房均价达19750元,五环至六环期房均价也达到了每平方米10314元,均价50000元/平方米的豪宅也不在少数。北京大学房地产研究所所长陈国强表示,北京城市建设用地仅占全市土地的两成,农村集体所有土地却占到了八成,其中农村集体建设用地也有相当的比例。如果农村集体建设用地入市流转,将在一定程度上缓解北京的高房价。

  那么,农村集体建设用地入市流转、实现与城市国有土地“同地、同价、同权”还有多远呢?它是否将是未来土地资源配置的一个走向呢?昨晚,中央党校研究室副主任周天勇在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示,推广农村集体建设用地入市,实现与城市国有土地“同地、同价、同权”将是大势所趋。

  周天勇:早晚都会的,必须得走这一步。因为农村建设用地“同地、同价”,不能因为所有制不同,价格就不一样,这是不对的。而且农村集体建设用地直接进入市场这是十七届三中全会作的决定,一定要把政府垄断的招、拍、挂的市场制度改革为国有土地全部统一上市的这样一种市场结构,这才是合理的。

  农村集体建设用地入市,虽然将缓解目前土地供应紧张的局面,地价抬高房价的问题得到一定程度的缓解。但是,毕竟,这种土地政策的改革涉及诸多方面的利益,改革的过程中也可能遇到意想不到的复杂问题,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在接受中央台记者采访时表示,在农村集体建设用地入市的过程中要严格依照相关规定,确保我国18亿亩农业耕地不被占用。

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