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当个房东好管家 让手中房子租个好价钱
发布日期:2010-02-05  浏览次数:1187 次

做房东也是有学问的,做好自己房屋的“房屋管家”更是如此。如何用最少的投资获得最大而又稳定的租金回报?中原地产的有关专家分析认为,这需要房东先做好几样功课,首先是出租周期定位;其次是房屋品质与租客层次定位,如市中心房龄较长的老公房和品质较好的新房、次新房的租客对象完全不同;三是装修定位,毛坯房、一般装修和豪华装修房的租客与租金定位也大相径庭。中原地产的专家提醒,出租前房东最好做好必要的功课。

 

  功课一:出租周期决定租客

 

  张先生有套在上海市江浦路的新房屋,然而,如何为这套总建筑面积133平方米的3房2厅居室,找到一个既能保护好自己的房子的合适租客,又能租得一个好价钱?张先生面临了诸如租客定位、是否要装修、如何装修等一系列的问题。专家建议,按照张先生的房屋的品质和房型,出租两年的周期比较适合白领以上的人士,中等装修加上必要的电视机等设施,比较合适。此类房型处于繁华地区,交通便利,应以全装修为宜。

 

  同样是杨浦区,不同楼盘周边配套不同,租客的层次要求也不同。比如,江浦路上的现代星洲城,由于该小区环境幽雅,交通方便,到该小区求租的以白领和外籍人士为主。该小区的一套133平方米的3房2厅2卫精装修房,最近以每月4000元租价成交。而五角场地区的黄兴家园一套面积为150平方米的3房2厅2卫房,因其是豪华装修,房东以5000元/月的租金挂牌,但周边配套不全,交通不方便,因此不易出租。

 

  功课二:不同区域次新房租客群不同

 

  不同区域的次新房,其客户群体有较大的区别,而同一区域的出租价格层次的受欢迎程度也是不同。以徐汇区为例,最近该分行租赁成交比较活跃的房源主要是两部分,一是价格低于3000元/月,房龄一般在5年以上的两房、一房。成交活跃的原因在于价格较低,这部分客户多是自行掏腰包买单;二是一些5000-7000元/月的新楼盘,成交的房源多为两房或三房,这些楼盘的特点是小区环境好,多为中档以上楼盘,租客多集中在一些公司的高管人员,由公司出钱。而介于3000-5000元/月的次新房,价格不上不下,自己掏钱的人负担不起,公司出钱的租客会觉得此类房源小区环境、装修状况等档次不够,难以接受。

 

  静安区的南京西路国际中央商务区,境外公司云集,传统的刚性租房需求一直居高不下。目前静安枫景苑、中凯城市之光、东方剑桥几个热门楼盘,面积在105-120平方米的2房2厅2卫租金行情在1100-1600美元/月左右;国际丽都城3房2厅2卫面积在174-177平方米的租金行情2500美元/月左右。依照传统来看,每年第三、四季度都是境外公司外籍高层入沪的商务旺季。

 

  功课三:装修要与楼盘品质匹配

 

  中介公司的租赁专家认为,除了地段不能改变外,房子的其他各项都可根据租客的要求进行调整。为了能顺利达到自己的出租心理价位,房东可以根据自己房子的实际情况,针对不同客户对房子进行不同档次的装修和设备配置。其中最为关键的就是装修和设施的配备。

 

  市中心的老房子,求租者大多考虑交通和成本,而居住质量和生活环境的被放在了次要位置,只要有简单干净一般性的装修就可以了。对于现在大多数的次新房而言,由于小区的品质都比较好,绿化环境都比老公房上了台阶,如果考虑长期出租,毛坯房是不适合的。房东通常都通过装修并增加基本配置来提高租金价格。次新房的租客一般都希望所租的房子,应该能保证基本的生活需要,舒适是要求之一。愿意租这样房子的人,是宁肯花钱买舒适的一族,不会在租金上斤斤计较。只要是全装修房,家具配置周全就已经是锦上添花,而热水器、空调等电器最好是名牌。

 

  功课四:人性化服务能提升人气

 

  专家认为,房东为出租的房屋提供一些人性化的服务,即使是像增加台微波炉这样的细微举动,也能为所出租的房子增加人气和“点击率”。

 

  一名中介公司租赁部的工作人员介绍,一套合用厨房的房子,房东就因为增加一台微波炉、洗衣机,就非常受到年轻租客的欢迎。对于信息接受有需求的白领一族,彩电是不可缺的,如今甚至加装宽带也成了吸引年轻租客的招数。另外,增加电热饮水机、电饭煲、暖风机、全新的床单被褥、窗帘等,所费不多,却能在细节上照顾房客的生活,就容易赢得房客的好感。

来源:星辰在线

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