理性的判断如何贷款

　　对于青年购房群体而言，买房贷款基本上是个不可逾越的环节。当然，一方面要把这笔帐算清楚，以自己的支付能力，贷多少款合适，每月还多少钱没有太大的压力等等。对于收入偏高的年轻群体来说，可以选择十年或者十五年贷款，会省上不少钱。对于一些收入偏低的，则尽量选择二十或者三十年，经济压力不大。

　　需要注意一点的是，一次性付清的话，就是你的房子面积乘上房价再加上一些税费的钱。但按揭贷款几十年，付出的也许是一套半房子的钱。各房地产网站上都有一种叫“利率计算器”的小工具，上面有即时的利率及相应价格及年限的选项，很容易就可以算清楚了。有很多购房者看目前的利率不高，觉得买房子可能未来还给银行的前不多。其实这是个错觉，因为房贷的利率是每年一调整的，按前一年最后一次利率调整的标准进行自动调整。如果国家提利息了，你明年就要多付上些钱。同理，如果降了，也只是明年少付点钱而已。

　　目前，银行有一种新的房贷新产品，叫固定利率贷款。表面上看，这是一种比较稳定的还贷方式，避免了利率的浮动。但是，同时它在付出相对高的利率的前提下，也不能享受到降低利率所带来的实惠。实际上算下来，并不是一种很明智的选择。

　　在贷款一事上，要算清楚很重要。尤其目前国际金融危机，再次给一些贷款上比较紧张的购房者们敲了警钟。在办理贷款的时候，切记要给自己留后路。银行的钱可不是那么容易欠的，如果未来娶妻生子，职业动荡等等意外因素发生，造成断供可就要上银行的黑名单了。因此，按照科学的供贷比例进行选择很重要，一般来说，青年人每月收入的三分之一用来还房贷是比较安全的。随着收入的增加及事业的问题，逐步的可以考虑办理缩短贷款年限的手续甚至是一次性付清。具体情况具体分析，这就要看自己的收入变化了。

　　如何办理贷款

　　如果购房贷款由开发商办理，消费者只需要提供相关的证件、接到通知后去银行办理各项手续即可。如果消费者自己办理，不了解程序则特别麻烦。各银行办理购房贷款的手续和过程基本相同，个别不同的方面要根据不同银行而定。下面介绍一下办理个人购房贷款的过程，供有此需求的消费者参考。

　　借款人基本条件：

　　1、年满18周岁具有完全民事行为；

　　2、具有稳定的职业和收入；

　　3、已与开发商签订《商品房销(预)售合同》；

　　4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款；

　　5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。

　　借款人需提供材料：

　　1、本人及配偶的有效身份证明(身份证、户口簿或其他有效居住证明)，个体经营者要提供营业执照(验原件、留复印件)；

　　2、借款人婚姻状况证明(结婚证或单身证明)；

　　3、外地、外籍或单身，要由有本地户口的人做担保；

　　4、借款人及配偶收入和财产证明；

　　5、购房合同和首付款收据；

　　6、财产共有人抵押承诺书；

　　7、银行住房按揭贷款申请审批表。

　　贷款额度和期限：

　　1、贷款额度最高不超过所购房产全部价款的80%。

　　2、贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄，最长不超过30年。

　　贷款：

　　1、借款人同开发商签订购房合同并支付首付款；

　　2、借款人提出贷款申请，提交贷款资料；

　　3、银行受理，调查、审查、审批；

　　4、银行与借款人签订借款合同；

　　5、办理公证、保险手续；

　　6、银行发放贷款

　　贷款的种类

　　住房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度(成数)、期限和利率这三大问题。在介绍上述三大问题之前，有必要向购房者再次说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房公积金贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。

　　住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

　　个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

　　个人住房组合贷款：住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

　　二手房的贷款

　　二手房是指业主在住宅二级市场上购买的商品房，。二手房贷款是指购房者以在住宅二级市场上交易的楼宇作为抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房者分期向银行还本付息的贷款业务。需要注意一点，银行不是会向所有的二手房都贷款。针对于不同年限的二手房，其贷款额度上也会有所不同。一般来说，超过二十年比较老旧的商品房，有时是比较难贷款的。如果选择购买二手房，此房能不能贷款及到底能贷多少千万要向银行咨询清楚。

　　贷款资格

　　1、年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明的自然人；

　　2、交齐首期购房款；

　　3、有稳定合法的收入，有还款付息能力；

　　4、提出借款申请时，购房者有不低于购房价款30%的自由资金；

　　5、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；

　　6、所购二手房产权明晰，符合当地市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；

　　7、所购房屋不在拆迁公告范围内。

　　8、贷款银行要求的其他条件；

　　贷款额度

　　1、所购房屋使用性质为住宅的，贷款额度最高不超过房屋评估价的70%；

　　2、所购房屋使用性质为公寓的，贷款额度最高不超过房屋评估价的50%；

　　3、贷款的批准与否、批准的最高数额都以贷款银行的最终决定为准；

　　所需提交的资料

　　1、买卖双方需要共同提交填写完毕的《二手房(抵押贷款)申请表》、《购房协议书》；

　　和交易房产的评估报告(需要贷款银行认可的评估机构)；

　　2、贷款人需要提供单位出具的收入证明，此外还可选择提供存款证明、有价证券、其他房产证明以及其他的收入证明，如果可能，最好是夫妻双方都出具收入证明；

　　3、贷款人的身份证、户口簿以及婚姻状况证明(结婚证明或未婚证明)；

　　4、如果购房者的户口是外省市的，除上述资料以外，还要提供暂住证和本市房地产交易中心出具的证明文件，比如：北京的《外省市人在京购房批准通知单》；

　　5、售房者需要提供自己和配偶(属于房屋共有人)的身份证、户口簿或者是受委托人公证委托书和身份证；房屋共有人同意出售此房产的书面文件；所售房屋的产权证明，通常为《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或者是《房地产契约》；

　　6、如果出卖的交易房产为上市公房，售房人还需要提供《公有住房和经济适用住房上市出售确认通知》；

　　7、如果售房人出售的房屋正在出租，还需要提供租户同意出售的证明文件。