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频繁救市如何把握买房时机
发布日期:2010-02-05  浏览次数:1107 次

频繁救市肯定是2009年上半年的楼市关键词。那么我们如何应对,关键一环就是如何把握买房时机。在前面的文章里,笔者主要分析了非普遍性消费行为的发生机会与做法,这里针对普遍性消费做出解释。

  作者认为应该从六个方面来把握买房时机。

  一,确定你买房干什么,根据用途决定何时买房。

  对确认买房时机有意义的用途,主要是指无房户首次买房自住、现居住条件有改善必要因此想买新的,将旧房出租或转让、觉得增加住处于工作生活有必要的买房、纯粹投资认为不动产损值小保值稳定并具备地段与经济的双重刚性升值、投机性投资认为抄底可以为日后赚得利差。

  由于目前中高档住宅的新房消费利好政策不明确或没有具体出台,所以不宜进入;而目前政策优惠重心主要是普通商品性消费,针对政策与大环境来看,减免税费是阶段性的,利率是普惠措施,所以真正决定这类消费时机的是开发商的价格,本人的意见是看本地开发商降价幅度,如果幅度比较大,则现在就是入市时机,如果降价幅度有限,限于一般的折扣点下调、买房附赠物品或局部装修、买指定房源送额外折扣等传统式样,则不妨等等,伺两会后还依然有合适的时机。至于增持不动产改变生活方式与纯粹投资消费,本人认为现在就是入市时机,当然投资对象应注重中低端产品而不是高档住宅,当然处于城市中心区域或副中心区域的别墅产品除外。

  二,带投资性质并且利用政策优惠的持有性买房,如何把握时机?

  这应该是市场政策面照顾的最基本的消费,也是购买力最强的部分,他们动手了市场才有持续发展的动力。我们先对“带投资性质并且利用政策优惠的持有性买房”进行界定:买房不以快速交易为目的或者买房的目的性并不强,却在于这是一种利用余钱投资的好方式,现在也面临好的环境,还有部分这类消费属于购买力比较强的改善型消费。

  对这类消费者,其涵盖的人群不外公务员、老师、事业性企业单位、市场经济条件下职能行业的管理人员(保险、银行、私立教育、特殊行业的产业化经营、社会化医疗合作经营单位)、规模私企老板、加盟商等等,什么时候买房合适,我的建议是“跟着政策走,跟着买房面积走”,按由小到大排列先后次序。如果你消费的是目前已经出台政策的惠及范围,现在就可以买,如果想购买非普通消费范围的如大于144平的,则可以延后。本人隐含着一个前提,就是预期市场价格回归向上并保持稳定,只有价格由市场供求适当作用的环境下,你的投资行为才有普遍意义,不然象出现万科那样,先买的比后买的贵,后悔买房不利于市场的发展。

  三,完全自住并且属于首次置业如何把握时机?

  象年轻人买房结婚、有条件的年轻人先买房再创业、城市原住地居民本地买房自住、外来务工人员或做生意,在入驻地定居的首次置业等,基本可归于这种类型。

  本人认为现在就可以进入普通消费领域,三个理由,一个是长期看来,市场还是保证了不动产的持续升值;二个是鉴于价格波动的社会影响,加上政策年因素,地方政府将会适当干预或向开发商提示,不要完全通过畸形价格策略卖房,并会适当干预恶性价格竞争;三个是普通消费的政策面基本落实,预期还有的措施主要是利率调整,你只要不是全款或固定利率贷款,剩余利好你能享受到。

  提出现在就可以出手普通消费领域的最重要判断是:现在,在存量面临出货难的环境中,才是理想的、真正的买方市场,你的权益、你的选择面、你的谈价余地、你的购买对象品质保障等才有实质性保证。而此时又是冬天尚未结束,春天可期,开发商依然有生死之忧的紧要关头。

  四,想借助于救市环境以旧换新改善纯粹的居住条件?

  这也是政策惠及最直接的部分人群,基本属于有住的但居住环境面临改造,国务院新政出台保障住房建设重点放在类似棚户区改造,实际在地方政府则可以扩大至城中村、区域中心的城郊结合部、重大城市交通节点区域(比如武汉火车站区域,这本来是地价最低的区域,因为火车站的立项一时改变了该区域的格局)。由于目前的均价依然比较高,且想买房的比较多,想拥有自己的住房的买房人也比较多,所以旧房为主的二手市场会比投资性交易的二手房市场火热得多,性价比也更优,所以这是一个二手房淘房的策略,只有二手旧房市场火热了,你才能决定在新房市场如何出手,买多大的房子等。

  如上述,其中也有购买力补充的消费者,那就是地方政府进行的边缘保障住房建设,现在的拆迁还建政策是在高房价环境下制订的,由于市场趋冷,所以政府不会对这部分有利刺激消费的政策进行修改,所以还建,拆迁,补助,换地,补充就业等刺激旧城改造的系列措施会产生部分购买力。这部分消费要么是投资于商铺,要么就地消费,所以如何把握时机,主要在于你的价格预期,本人的意见是持币购新房——新增项目的房源。

  五,手握保障住房产权无法流动条件下想为将来储备性买一套房子怎么办?

  这类人不在少数,他们有住的,住处转租也比较行得通,但他们没有用做交易的筹码,因为他们的房子存在产权缺陷。包括保障房住房、小产权房住户及部分安置户,经历几年的储蓄他们现在也有能力进入商品房市场,由于这类消费主要看地方政府如何刺激和对待市场消费,所以只要你能够在当地政府救市政策中寻找到除利率、税费外的优惠,你就可以让买卖行为发生。比如开发区的某地块,现在由于政府将其规划为重要的经济增长点,因此周边小产权居民便自动会获得货币补偿,政府也可能为了刺激商品房市场,出台鼓励消费的措施,允许这部分小产权房按照政府的订价被收编或换购,这时你肯定可以选择拿钱自由购买,也可以照着政府的思路被收编。

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