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我为房痴:房产理财新招不断
发布日期:2010-02-05  浏览次数:1085 次

 

这时候播出电视剧《蜗居》,让人心里尤其纠结---在房价扶摇直上,与市中心"远开八只脚"的远郊都难觅"万元"房的时候;在购房优惠政策还有一个多月就将到期,房产专家预期明年房价还要涨的时候。
  连续半个月来,有关电视剧《蜗居》的讨论已经成为众多网络论坛的热门话题,电视剧中的众多小人物"我为房痴"的情景,现实生活中亦然。
  买房,似乎已经成了最傻瓜化的投资,多年的事实证明,买进就是赚钱,即便如今房价令人咋舌,但多数观点依然坚持:短期房价或成顶部,但中长期看,房价还是要涨的。
  这就使得国人的房产情结越扭越紧:有房才有家。没房的,勒紧裤带要买房;有房的,盘算再买房,出租赚钱。房子成了很多人每天挂在口头的大事,就像最近正在热播的电视剧《蜗居》里海萍说的一样:"走到哪儿,哪儿都在讨论房子。"
  都市生活正发生着一个个"我为房痴"的房产理财故事。
  高抛低吸
  家住上海大花园的齐齐曾经留学日本,他说,日本人很看不懂,中国人为什么这么喜欢买房。
  不仅是日本人,其他国家的外国人也看不懂。在国外,买进一套房,没几年房价上涨50%乃至翻倍是难以想像的但这样的"喜剧"就发生在我们身边。
  2002年,齐齐用53万元买进上海大花园108平方米的两房两厅,到2005年,这套房子的市场成交价已经到180万元左右。但此后房市低迷,这套房子的市场成交价大幅下跌。这次"坐电梯",让齐齐深感错失了一次赚钱机会,但也让他明白:房市如股市,有涨就有跌,房子一直捂在手里,全是纸上财富。如果把房产看作投资,就要像做股票一样高抛低吸。
  去年6月,正是房价最高点时,齐齐以230万元卖出上海大花园的这套房。这个举动被他父母视为"发疯":只有一套房,卖了你住哪里?
  租房。齐齐每月付4000元给新的房东,继续住在这套房里。然后把230万元购买银行短期理财产品。去年10月-11月股市最低迷时,他把230万元全部投入股市。由于觉得选股有难度,齐齐听从了一个理财专家的建议,购买指数基金,只要大盘涨、股指升,指数基金就会跟着涨,虽然收益或许不及买股票赚得多,但风险也比买错股票低。于是齐齐购买了在2007年牛市中表现出色的深证100ETF,买进时净值是1.7元/份。到今年4月初,深证100ETF涨到2.9元时,齐齐全部抛掉,本利达390万元,获利近160万元。此时,楼市还在低迷阶段,上海大花园两房两厅的房价已跌到200万元左右,于是齐齐用390万元,在上海大花园买进两套两房两厅,一套同原来卖掉的房子面积一样大小,还有一套是面积99平方米的小两房两厅。
  对于这次从房市到股市,又从股市到房市的转战,齐齐总结了一些投资心得:在国外,房市和股市是跷跷板,房市低迷股市火,股市低迷房市火,在我国似乎是一荣俱荣,但两者之间还是有一个时间差。因此,卖房炒股必须掌握节奏,要有耐得住寂寞的心理,等待股市调整到位。如果去年6月卖房后就将钱投身股市,当时股市还在跌跌不休,很可能就套牢了。而今年如果不在房市刚刚有启动迹象时果断卖掉股票,等到现在再卖,房市比股市走得还牛,这次投资有多大胜算,就难说了。
  齐齐是个老百姓,手头只有一套房,卖房投资股市,搏一记的成分很大。但近日记者在采访中国银行市分行香港广场理财中心首席理财师陆芸时,她介绍说,现在不少大客户的思路也不谋而合,她常常听到一些有海外留学、工作和生活经历的大客户说:"如果房价再这样涨上去,我就准备将手头的房子抛了,落袋为安,现金为王。等以后房价下跌时再买进。"
  所谓大客户,都是有房者,很多还不止拥有一套房,资产总额都上千万元。这些大客户是这样算账的:假如卖掉房产后手头现金有1000万元,就算是保守投资,买信托产品,一年也有5%左右的收益,即获益50万元,每个月平均4万元。4万元,什么样的豪宅租不起啊?而如果是积极投资,在股市向好时拿这1000万元买股票或基金,收益20%应该不成问题。比如今年,如果在年初投资指数基金,如深证100ETF、50ETF,迄今收益已分别达107%和77%。
  转租赚钱
  莘庄南广场有个楼盘,由于是知名开发商的产品,因此一些讲究档次的境外人士、高级白领租房时眼睛就铆牢这个小区,非此小区不租。很多做外贸、做创意的公司也到小区来借房当办公室。两房两厅100平方米的毛坯房租金2000多元,而装修以后租金则可以到4500元-5500元。但由于这个小区里不少购房者是投资者,买进就等着房子升值后再卖掉,因此也懒得装修,毛坯房就挂牌出租了。
  最近,一个姓徐的投资者借了2套毛坯房,同房东签了3年租期合同,然后进行创意装修,准备出租给公司当办公房。所谓创意装修,就是用最少的钱装修出最显眼的效果,一面墙壁上贴的是大红色或宝蓝色的彩报纸,其余涂料刷刷,地板铺复合地板,或干脆是地砖。门是买来整张杉木板裁的,每张不到150元。这样的装修不到一个月就完工了,装修费用只有一万元左右。然后以每月5300元左右借给公司办公。近日,一家外贸公司看房后,一分钱都没还价,当场下定。
  这家老板是这样算账的,到高级办公楼借同样面积的办公室,每平方米租金在3元-5元,以4元/平方米计,一个月租金就要12000元。而这个楼盘是莘庄地区最高级的楼盘,客户进入小区,就会觉得很高档,而租金却不到办公楼的一半。
  徐先生说,他自己也是个房奴,每月有4000多元的房贷,一直苦恼如何才能减轻房贷压力。最近,他从媒体上读到一个转租赚钱的故事,有人在外地大量租借毛坯房,且同原始房东一签就是5年的长租约,然后对毛坯房进行分割,创意精装修,每套都带迷你厨卫,然后出租给白领和境外人士,租金可以比毛坯房租金翻倍。由于批量转租,收益非常可观。受到这个转租投资的启发,他到周围中介做了详细的调查,发现越是新楼盘、越是知名开发商设计建造的楼盘,租赁率越高,于是决定先借两套毛坯房投石问路,现在每套转租的月收益可达3000元左右,两套房的收益超过6000元,还了自己的房贷后还有2000元结余。
  为什么将毛坯房装修成办公格局而不是住宅?徐先生也有自己的考虑。他说,办公房装修费用更节省,比如都是敞开式,不用每个房间装门,市场上套装门最便宜也要近900元一扇,两房两厅省两扇门就是1800元。而且,装修成办公房,也不用添置什么家具,借房子的公司自己都有办公桌电脑台的。而如果装修成住宅,要想租金达到5000元,配置的家具就不能太差劲,两房两厅配下来,看得上眼的就要一万多元。
  分期付款
  同电视剧《蜗牛》中的海萍一样,肖扬夫妇也是"每天一睁眼,就想到房贷4000",只是这个房贷并没有让他们夫妇俩感到喘不过气来,反而有时候还会小小得意一番。原来,他们听从了理财师的建议,甘愿背房债的。
  肖扬和妻子单位效益不错,都给职工缴纳了补充公积金,这样,每月两人自己缴纳和单位缴纳的公积金加补充公积金共5900多元。今年年初,他们看中了杨浦区的一套新房,总价180万元。肖扬夫妇的存款近40万元,双方父母各支援了40万元,这样他们手头的现金有120万元左右。按照双方父母的意思,银行的债能不背就不要背,首付100万元,其余20万元装修,只要贷款80万元公积金就可以了。
  如果只借公积金80万元,借贷20年,采用等额本金归还法,首月还贷5900多元,以后逐月递减,肖扬夫妇俩的公积金只多不少,平时的小日子可以过得很滋润了。但肖扬听取中行市分行香港理财中心首席理财师陆芸的分析后,宁愿向银行借款,而把现金留在手上。在缴纳了首付二成36万元后,肖扬向银行借贷了64万元, 而将自己的84万元存入银行的房贷理财账户,所得收益抵扣后,房贷成了零利息。这样,肖扬向银行借的64万元等于是分期付款。今年5月在股市行情好时,肖扬将这笔钱从房贷理财账户中取出,投入股市,短炒了两个月,收益15%。
  陆芸分析道,购房者留下部分现金,等于是为自己留下了投资机会。当前银行房贷利率打七折后,贷款期5年以上的年利率只有4.158%,贷款人要赚回这个利息钱,并非难事。如果股市行情好,做一波短线赚10%-15%不是不可能的,拿出5%作为房贷利息,自己还能收益5%-10%。如果股市行情不佳,或希望稳健,可以购买信托产品,一年期以上的信托产品不少收益就在5%左右。如果什么风险都不愿承受,可以把钱存入房贷理财账户,现在很多银行都为贷款人开设了这样的理财账户,用理财账户内的存款收入抵扣房贷利息。比如中国银行,在房贷账户中存入136.5万元,就可以抵扣100万元房贷的利息。这样贷款人等于是无息分期付款,既保留了136万元的本金,又免除了利息压力。
  巧切蛋糕
  看电视剧《蜗牛》,新做妈妈的杨小姐对海萍的一段话深有同感:"每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海:房贷六千,吃穿用度两千五,孩子上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理三四百,手机电话费两百五,还有煤气水电费两百。也就是说,从我苏醒的第一个呼吸起,我每天至少要进账四百……这就是我活在这个城市的成本。"
  一家网站曾经进行了一个白领生活调查,结果显示:83%以上的家庭每个月都承担着偿还房屋贷款的压力,而在这些房奴中,有接近半数的家庭,每月的房贷占据了全部收入的1/3及以上。杨小姐的小家就属于这1/3中。除了房贷,她家生活的担子另一头也很沉:孩子。
  房子和孩子是都市白领生活中的两座大山,一个都不能少,但钱却只是个常数。如何分配才能减轻负担?听从理财师的建议,杨小姐是这样切家庭理财蛋糕的:
  ---保险。花点小钱买个保险,让房贷有保障。理财师表示,如果买房的时候贷了50万元,就应该相应地购买50万元左右保额的保险。首先可以选择购买房贷保险,例如房屋损失险。这类保险对贷款的房屋提供保障,如果在还贷期间,因为火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成抵押房屋的损失,以及为抢救房屋财产需支付合理的施救费用,保险公司将按合同给予赔偿。其次是还贷保证保险,这类保险对贷款人在贷款期间产生的意外提供保障。此外,投保人可以根据自己的贷款年期和贷款总额选择相应保障期限和保额的寿险,保障期内,被保险人一旦发生身故或全残,其家人都可以获得相应额度的赔偿,用来偿还剩余贷款。
  房贷在身,不敢生病。浦发银行的理财经理黄小姐还建议有20年-30年房贷者购买意外险和重疾险。不过选择怎样的意外险很有讲究,比如25岁投保储蓄型意外险,缴费20年,保额30万元的话,每月缴费300元左右,期满后返还本金。还有一种是纯消费型的纯保障意外险,所谓消费型保险,就是指如果在保险期间内不出现理赔,所交的保费就贡献给保险公司了。黄小姐介绍了一款中国人寿的意外险,保额同储蓄型的意外险差不多,但缴费却少得多,一年才300元左右。这样算来,一年可节约意外险保费3000多元。黄小姐认为,有房贷者可以把意外险节省下来的费用加入重疾险,使重疾险的保障额度提高到20万元。这样,花差不多的钱,但保险的功效更高。
  ---建立教育养老金。杨小姐看过一篇文章,大意是说孩子从出生到大学毕业,父母要花费近80万元。而孩子大学毕业后,自己离退休日子也不远了,养老金如何着落?理财师建议她每月用1500元定投两份指数基金,以实现家庭中长期的理财目标。500元定投女儿的教育基金,1000元定投夫妇俩的养老金。按华安基金公司的测算,每月定投500元指数基金,18年后可以为孩子积攒30万元的教育基金;每月定投1000元,30年后可以积攒300万元的养老金。这样,即使现在的房贷压力比较重,也不至于影响孩子的将来和自己的老年生活。

 
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