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深发展16款新品领军房贷 30年省息53万
发布日期:2010-02-05  浏览次数:1194 次

与普通房贷相比,一个成长型家庭选深发展的7款产品组合使用,贷100万元30年节省53.04万元

  理财周报记者 施维/文

  3年前,深发展推出的房贷产品“双周供”,搅动了国内住房按揭贷款市场的一池春水。

  此前,国内住房按揭市场“中规中矩”,波澜不兴;此后,建行、工行、招行等一众银行迅即加入创新竞赛,新品层出。

  “双周供”的设计者、深发展16款房贷新品的总设计师,是位有儒雅学者风度的绅士,曾在美国知名按揭公司AMERIQUEST等机构有10年工作经验。

  他,就是深发展零售贷款总监柳博。

  “双周供”刚推出时备受争议,柳博告诉团队,“‘双周供’以后绝不会只有深发展一家做,我们卖不到50个亿我就走人。”结果,2006年仅10个月就放贷逾50亿元,至今贷款总额超150亿元。

  当年推出“气球贷”时,少言的柳博告诉媒体,“不说做到全国最大,我们有信心做到全国最好。”今年12月10日“e卡易贷”推出,被房贷专家称为“功能最强大的房贷金融工具”。

  “房贷产品组合使用,最大化地满足购房者的理财需求,是个有很深学问的课题。”12月23日,柳博接受理财周报记者的约请,向读者解析配置的秘密。

  四大产品体系,“客户一定多提要求”

  “没有最好的房贷产品,只有最适合的房贷产品。”柳博说,围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式,省息方式有三种——要么降低利率,要么提前还款(减少贷款本金),要么加快还款频率(缩短还款期限)。

  “沿着这个思路,我们可以把房贷产品分四大类。”柳博说,在央行的利率监管约束下,市场上绝大多数房贷产品利率一样,能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品,客户享受了3年或5年期的贷款利率,但仅承担15年或30年的月供,供房压力自然较小。它和我们的固定利率产品及“点按揭”产品,可算是一个产品体系。

  理财周报记者调查发现,多数银行首套(改善型)普通自主房首付两成,贷款利率在基准利率的基础上七折;二套房首付四成,利率7折到基准利率上浮10%不等。而二手房按揭与一手房按揭利率差不多,最低也可7折。

  “除‘气球贷’,其它产品利率基本没差别,要省息关键在于快速提前还款把本金降下去。”柳博说,“老百姓不太敢提前还款,主要是担心还了款万一要用钱很被动。我们的‘循环贷’系列,比如‘e卡易贷’、‘e借易还’,都是为解决这个顾虑开发的,客户可还款借款随心所欲。”

  要提前还款,前提是得有不少闲钱,闲钱不多的工薪阶层没法儿受益。其实,只要稍微加快还款频率,一样能省息。

  柳博说,一些固定还款频率高于月供的产品,比如“双周供”,一年还26期,每期还款金额为月供的1/2,相当于比月供(每年12期)多还一期,30年下来可以省息21.7%,缩短还款周期5-6年。循环贷系列产品和双周供可算作第二个产品体系,通过还款方式达到省息目的。

  “如果资金流动频繁,还了再借哪怕直接通过网银申办,还是得花功夫,若能直接把钱存在银行也可以省利息,那就更好对吧?”柳博说,“存抵贷”就是这种市场需求的产物。还款账户上的资金将按一定比例被视作提前还贷,存款越多省息越多,需使用资金时可随时提款。存抵贷可算作第三个产品体系。

  此外,深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品,适用所有购房人。用按揭信用卡,积分回馈比例高达1%,直接抵扣月供;推荐客户可得到积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系,目前别的银行还没有。”柳博说。

  面对众多产品,柳博建议,“客户做按揭贷款,不管是在哪家银行,都要尽量多提要求,细说需求,只有这样客户经理才能据实际需求推荐适合的产品。”

  最牛房贷产品组合:7款产品同时用

  深发展有10款新型房贷产品,在此基础上又衍生出6款组合式新品——气球贷(递减)、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

  怎样组合最方便最省息?柳博请其得力干将、深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙细解其中奥秘。

  “产品组合需据客户实际需求量身定做。当然,有些原则对多数购房者都适用,我可以给一个整体思路。”王海龙说,“先拿成交活跃的二手房来说吧。”

  首先申办一个“循环贷”,把这套准备购买的房产做一个最高额抵押,拿到最高额授信。办了“循环贷”,很多产品都能方便地办理,且额度内可随意还或借,提前还款肯定没限制,也不需交违约金。

  然后建议做个“气球贷”,不管是选3年或5年,都能享受短期贷款低利率和长期贷款低月供,比普通贷款利率更低,对收入看涨的年轻人、准备换房的成长型家庭都很实用。

  之后可开通“e卡易贷”。可通过网银或借记卡POS刷卡来使用房贷额度,提款更方便。通过POS刷卡提款有20-50天免息期,准备装修房子、买车,或者做点小生意的家庭,绝对不能错过。

  第四步,还款账户开通“存抵贷”。虽然抵扣房贷的最低存款金额为5万元,但对于炒股或者做其它投资的个人或家庭,是挺好的流动资金账户,因为哪怕几天也能抵扣利息。

  第五,若年收入中除了固定的月收入之外还有一些其它的收入(譬如季度奖、年终奖之类),还可增加一些还款频率,就可申请“双周供”。每年增加一期还款,常年累计,省息效果非常可观。

  第六步,也可以是第一步:只要打算在深发展做按揭,按揭信用卡一定要办,刷卡消费攒的积分能抵扣月供,且不管提前多久开始用积分永不清零。

  “有了按揭信用卡,介绍亲戚朋友到深发展做房贷,每个客户可按0.2%的比例直接返还积分到按揭信用卡,也可直接抵扣月供。”王海龙说。

  若买一手房,由于是期房没有房产证,操作顺序稍微有不同,但上述7款产品也都能申办。

  王海龙说,最好先办按揭信用卡,之后可用“一荐双赢”;办按揭贷款时可跟银行签订申办“循环贷”协议,“气球贷”、“双周供”和“存抵贷”可一起办;但1年后拿到房本才能做最高额抵押办“循环贷”,得到授信后才能开通“e卡易贷”。

  6款产品组合省息73.51%详见E8

  深圳发展银行16款个贷新品

  1. e卡易贷

  ■产品介绍:

  一种既可通过网银自助提款和还款,也可到网点提款,还可直接刷卡使用房贷额度买大件商品、购原材料,或做定向支付的房贷金融工具。

  ■ 产品特点:

  1、借款方便,还款借款渠道多,还可通过POS机刷卡消费和定向支付。

  2、房贷刷卡免息。

  3、刷卡消费免息额度高:具体与循环贷额度相关,最高150万元。

  4、还款随心所欲,不受限制。

  ■ 办理渠道:到网点办理,可免费办理发展金卡,免收管理费,享受深发展VIP客户礼遇。

  ■ 适用人群:申请按揭贷款或房产抵押贷款都可办,但需房产能办最高额抵押登记才能开通。

  【典型案例】

  陈先生今年9月1日在深发展申请了一笔e卡易贷(住房抵押),审批后按房产评值的八成给了180万元授信额度。他立即通过柜台提取90万元用于购房。

  剩余额度90万元,可全部通过网银提款,或直接用于刷卡

  11月份,陈先生想买台新车,又不想跑银行,就登陆网银提交了申请,几分钟之后就收到了20万元贷款到账的短信提醒。

  刷卡支付最长50天免息,免息到期后利率仅为信用卡的1/3

  在买车提款20万元后,还剩下70万元授信额度,陈先生计划全部留作e卡易贷的刷卡额度,随时通过刷卡支付各种采购款。

  他算得很清楚:额度不用时不付息,刷卡付款后20-50天内免息,即使逾期不还款利率最高为5.84%(1年期基准利率5.31%的1.1倍)不到信用卡逾期日息0.05%的1/3。

  用e卡易贷刷卡支付,50万元采购仅3个月省约23750元

  在2009年9月,陈先生多次采购原料,使用发展卡刷卡20多次,累积支付金额50万元。

  若10月20日前还这笔50万元借款,陈先生无需支付利息,与普通贷款相比利息省4000元。

  若陈先生在10月20日没还款,次日起按1年期贷款利率计息,与信用卡相比每月少付约5000元利息,且无需像信用卡一样追收免息期的利息(8750元)。

  如3个月后归还贷款,可累计节省23750元。

  【定向支付功能说明】

  ■功能介绍:

  基于供应链,为核心企业的下游经营商(一般是中小企业)向核心企业采购提供的一种银行融资服务。

  ■特点介绍:

  e卡易贷出现前,典型的供应链是:下游企业向核心企业采购主要采取赊购方式(核心企业授信)。

  1、双受益:核心企业通过e卡易贷减少了应收账款,改善流动性;下游中小企业享受免息期,额度高。

  2、可采取通过发展卡利用网银、电话银行转账的方式,方便灵活。

  3、对供应链下游更小企业也实现融资支持,采取零售方式批量续做操作和运营成本更低。

  2.气球贷

  ■ 产品介绍:一种采用全新还款方式的房贷产品,其利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还。

  ■ 产品特色:

  1、月供压力小:可选一个较短的贷款期限(3年、5年或10年),但以较长的期限(譬如30年)来计算月供。

  2、还贷期限短,房贷理财:由于“气球贷”期限较短,可以享受对应的较低贷款利率。

  3、信用记录好,到期续贷尽安心:手续简便,不增加费用负担。

  ■ 适用人群

  1、申请一手住房、二手住房按揭贷款和住房抵押贷款的新客户;

  2、转按揭的客户;

  3、老客户正常还款两年以上,可申请转为“气球贷”。

  【典型案例】

  注:以贷款50万元为例;“气球贷”按照30年计算月供; 第3年末的贷款余额需要一次性偿还。

  3. e借易还

  ■ 产品介绍:可通过网上银行等电子自助渠道自助办理贷款和还款。

  ■ 产品特点:

  1、贷款不再跑银行。

  2、贷款在一分钟内立即到账。

  3、用款才付息,想还就还。

  4、一次申请,贷款循环使用。

  ■ 办理流程:

  ■ 适用人群:

  该行房屋按揭贷款或房产抵押贷款的新老客户都可申办。

  适用一、二手楼按揭贷款、抵押消费贷款、个人经营性贷款等多种业务类型;贷款可用于个人经营、购房、购车、装修等多种用途。

  4. 循环贷

  ■ 产品介绍:以房产作抵押申请一个贷款最高限额,限额内可随时借款不限次数;资金充裕时又可随时还款节省利息。

  ■ 产品特点:

  1、想借就借,便于周转:需要用钱时只要不超过核定的最大限额,可马上申请提款,随时满足资金要求。

  2、想还就还,节省利息。

  3、多种抵押,用途广泛:可用普通住房、别墅、商铺、写字楼或标准化厂房等房产作为抵押,贷款资金可用于个人购房、购车、装修、经营等。

  4、手续简便,方便快捷:一次抵押,长期有效,当再次申请提款,无须再次办理抵押登记,提款简便快捷。

  ■ 办理渠道:

  ■ 适用人群:以房产作抵押的个贷客户。

  【典型案例】

  2009年8月初,张先生因个人经营需要准备向我行申请一笔抵押贷款,金额100万元,期限半年,利率5.346%(六个月基准利率4.86%上浮10%)张先生预计9月初他将会有40万元的销售回款,12月初又需要向外支付采购款40万元。下面是两种不同的融资方案:

  (1)张先生办理一笔抵押贷款100万元,9月初将40万的销售回款放在银行账户作为活期存款,在12月初对外支付货款40万元。

  (2)张先生办理“循环贷”,8月初在循环贷下首次提款100万元,9月初将40万元的销售回款用于贷款的提前还款,12月初张先生再在循环贷下提取第二笔贷款40万元,用于对外支付购货款。

  对张先生而言,两个方案的利息支出对比如下:

  5. 双周供

  ■ 产品简介:将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。

  ■ 产品特点:

  1、缩短还款期限:缩短还款期可达5.6年或更长。

  2、节省利息支出:节省贷款利息可达21.7%或更高。

  3、还款压力基本不变:每两周还原月供的一半,月还款额基本不变。

  4、短信通知:特有“金卫士”贷款短信通知服务。

  6.存抵贷

  ■产品介绍:开通“存抵贷”业务,还款账户上的资金将按照一定比例被视作提前还贷,省息返还到账户。

  ■ 产品特点:

  1、多存多抵贷:还款账户中超过5万元的部分将按比例冲抵贷款本金,存款越多省贷利息越多。

  2、按日计息:据还款账户中的余额,每天计算理财收益。

  3、存款资金自由动。

  【典型案例】

  汪先生在深发展办理了80万元的抵押贷款,基准利率,最近又申请了“存抵贷”业务。

  10月15日,汪先生的还款账户余额10万元,相当于抵扣了2.75万元的贷款本金,节省了相应贷款利息;

  10月16日,汪先生又存入10万元,还款账户余额20万元,相当于抵扣了贷款本金8.75万元;

  10月17日,汪先生又存入80万元,还款账户余额100万元,相当于抵扣贷款本金67.75万元。

  以10月15-17日三天的理财收益计算,汪先生开通“存抵贷”的年收益率约3.8%,而活期存款利率0.36%。

  7. 新“存抵贷”

  ■ 产品介绍:只要开通了新“存抵贷”业务,还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷,节省的贷款利息将作为理财收益返还。

  新“存抵贷”业务理财收益更高,按日计算,年收益率可高达4.16%或更高。

  ■ 办理流程:

  客户申请->银行审批->签署协议->协议生效

  ■ 适用人群:

  只针对新客户。

  【典型案例】

  王先生在深发展办理了房屋按揭贷款并同时申请了新“存抵贷”业务。假设他因投资需经常调动资金,其还款账户内15万元的活期存款在一定时间内仅停留了2个月时间。

  若王先生没申请“存抵贷”,则只能享受2个月活期存款收益,利息仅90元,而王先生办理了新“存抵贷”,2个月实际理财收益835元。

  ■ 收益示例:

  8.按揭信用卡

  ■ 产品介绍:国内首张以消费积分抵月供的信用卡。

  ■ 产品特点:

  1、积分抵月供,还贷更轻松。

  2、最高1%回馈,消费更实惠。

  3、可为家人办理附属卡,全家齐刷卡,积分共累积。

  4、“按揭信用卡”积分将永不清零。如果已经是深发展的房贷客户,积分将全部用于抵扣房贷月供款;如果目前还未成为该行房贷客户,可将积分累积,待申请房贷后全部用于还贷。

  5、密码+签字双重安全保障,“金卫士”服务,刷卡短信即时通知。

  ■ 回馈规则:

  9. 固定利率气球贷

  ■ 产品介绍:“气球贷”产品的升级版,是在原有浮动利率气球贷产品的基础上,提供的3年期、5年期固定利率的气球贷产品。

  ■ 产品特点:

  1、气球贷产品与固定利率结合,提供3年期、5年期固定利率两款产品,锁定中短期内利率上升风险。

  2、选择3年/5年期气球贷,享受3年/5年期利率水平,利率更低。

  3、低月供,可选择最长30年期限来计算月供,月还款额相对较低。

  ■ 适用人群:

  适用于购买二套房的客户。

  10. 一荐双赢

  ■ 业务简介:凡深发展现有个贷客户成功向该行推荐新的个人住房贷款业务,即可获得最高为贷款金额2‰的按揭信用卡奖励积分,用于抵扣该推荐人的按揭月供。

  ■ 办理流程:

  11. 房贷组合新品

  ■ 产品简介:在原有三大房贷理财省息产品(双周供、气球贷、存抵贷)基础上的进一步优化和组合,形成了省息效果更加强大的6项新产品:气球贷(递减)、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

  ■ 产品特点:

  1、一次选择,满足多种个性化需求和优惠。

  2、新的巧妙多项组合,省息更加彻底。

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