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2010年房产政策大解读
发布日期:2010-02-05  浏览次数:1234 次

进入2009年以来,房地产市场一扫2008年金融危机的阴霾,一路高歌猛进,无论是房价还是销售量,都有大幅度的提升。如今,年底将近,高房价引来社会各界的广泛议论。近期,国家出台了一系列针对房地产市场的政策,现将其整理如下,谨供参考。

   一、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

为了促进房地产市场健康发展,经国务院批准,现对个人住房转让的营业税政策通知如下:

  一、自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的相关规定执行。

  点评:2年和5年虽然只是个时间的问题,可要是一牵扯到征税的问题,就显得尤为重要:一方面,有效调控了房子的周转速度,起到稳定有效供给的作用;另一方面,在一定程度上也增加了国家的财政收入。还有对普通和非普通住房的区别对待,也起到了缩短“贫富差距”的效果,可谓“一石三鸟”。

   二、国务院常务会议出台了“国四条”

  一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。

  二、要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

  三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

  四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

  点评:政策法规还不够,又多了个“国四条”,看来这次政府是要下大力气调控一下房价了。房价高,根据经济学原理,就是有效供给不足;居住对立投资,则是信贷体制不完善的结果;市场乱,起因于监管力度不够;买不起房,是因为一部分收入低。“国四条”,条条见“血”,相信也会有一个好的结果。

   三、五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》

  《通知》规定,开发商拿地进行分期缴纳全部土地出让价款时,期限不得超过一年,特殊项目可在两年内全部缴清;同时,土地出让金的首付比例不得低于全部款额的50%,如开发商不按时缴纳出让金,今后将不得参与新的土地出让拍卖。

  点评:09年的房地产市场,可以说是地价和房价的市场。尤其是“地王”频出,也是议论纷纷。针对开发商的拿地问题,五部委这次也是严出《通知》,进一步抬高拿地的成本和标准,以期达到规范土地竞拍市场的目的,使房价更加趋于理性化。

   四、暂免征收印花税继续实行

  对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  点评:印花税,作为国家税收的主要来源之一,有着重要的现实意义。房子作为大宗商品,其印花税也是政府很大的财政来源。但是,90平米以下的购买人群多为中低收入者,免征既是合理也是合情。 

  五、首套房贷利率七折优惠继续实行

  商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

  点评:最近,房贷利率调整的风波闹得是沸沸扬扬,上面这个政策起码是做了一个部分的交代:并非针对全部的房源,购买首套房子仍将享受7折的利率优惠,而二、三、四。。。。。。套房源利率应该会得到一定的上调。

   六、2010年房贷新政策

  一、家庭首套住房,且面积90平米以下的新房,优惠房贷利率最多下浮20%。

  二、家庭第二套及以上住房按揭贷款,120平米以下利率由各银行根据客户具体情况自行掌握,但首付比例至少40%,120平米以上利率至少上浮10%。

  三、90平米以下契税标准不变,120平米以上契税标准要提高,具体标准随后发布。

  点评:政策年年有,有人喜来有人忧。从上面这三条来看,新的房产政策还是倾向于维护中低收入人群的利益,保证大家买房、住房安省放心。针对第二套及以上的购买人群,实施区别对待的付款方式和利率标准,在充分实现人性化的同时也起到了调控的作用。

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